“Ma trận” đất

Bài 3: Nơi không có “sóng” để lướt

BT- Những động thái trên của chính quyền Hàm Thuận Nam đã tạo ra khoảng lặng bất thình lình giữa bao giao dịch đất đang nhộn nhạo ở đây mà Lượm, chủ quán nước ở ngã ba cầu Suối Nhum cảm nhận sự khác biệt rất rõ.

                

Bản đồ quy hoạch đường ĐT 719B.

 Khoảng lặng

Lời than thở của Lượm về việc quán vắng khách đi xe con vào của hôm ấy vô tình trở thành mốc thời gian báo hiệu lực lượng “cò” đất trôi dạt từ Thiện Nghiệp vào đang ẩn mình nghe ngóng tình hình. Trước đó, vài ngày UBND huyện Hàm Thuận Nam đã có công văn gửi UBND tỉnh báo cáo và xin hướng dẫn giải quyết về tình hình tách thửa, phân lô đất nông nghiệp và chuyển nhượng đất thuộc quỹ đất 2 bên đường ĐT 719B trên địa bàn huyện. Báo cáo nhấn mạnh: “Trong thời gian từ giữa năm 2018 đến hiện nay đã diễn ra tình hình có một số người dân ngoài tỉnh (chủ yếu) tìm mua các diện tích đất sản xuất nông nghiệp của người dân nằm trong quỹ đất hai bên đường ĐT 719 với quy mô lớn và sau đó tách thửa (dưới dạng phân lô bán nền) thành nhiều thửa đất nông nghiệp (mỗi thửa 1.000 m2). Sau đó, rao bán dưới hình thức dự án đất biệt thự ven biển với giá từ 850 triệu đồng/ lô trở lên, chủ đầu tư cam kết lên thổ cư 100% và người tìm mua các diện tích đất rao bán này chủ yếu cũng là người dân ngoài tỉnh”. Đồng thời cũng thông tin rằng hiện nay số lượng hồ sơ chuyển nhượng đất đai do Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai Hàm Thuận Nam tiếp nhận được là 125 hồ sơ/154 giấy chứng nhận đăng ký xác nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nằm trong khu vực quỹ đất thuộc 2 bên đường ĐT 719B được duyệt. Qua kiểm tra hồ sơ thì người nhận chuyển nhượng toàn bộ là người dân ngoài tỉnh như Hà Nội, Vĩnh Phúc, Hồ Chí Minh, Bình Dương... Diện tích thửa đất chuyển nhượng từ 1.000 - 3.000 m2/hợp đồng và giá trị chuyển nhượng thể hiện trong hợp đồng rất cao.

Đây là tình huống lần đầu, vì xưa nay chưa từng xảy ra, khiến UBND huyện Hàm Thuận Nam lúng túng, nhất là phải giải quyết đất đai đa mục tiêu tại khu vực này. Trước hết phải xử lý những hồ sơ chuyển nhượng đất đai trên theo đúng quy định pháp luật, tiếp đến qua đó quản lý chặt chẽ và đúng quy định pháp luật đối với quỹ đất 2 bên đường ĐT 719B đã được duyệt, cũng như kiểm soát được giá đất thị trường tại khu vực nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ đất đai, giá đất ảo. Hơn thế, đảm bảo cho việc thu hồi đất được thuận lợi để tạo quỹ đất đấu giá tạo nguồn vốn đầu tư đường ĐT 719B. Ngày 27/6/2019, Sở Tài nguyên và Môi trường có Công văn số 2828 về ý kiến việc tách thửa, chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp thuộc khu vực quy hoạch quỹ đất 2 bên đường ĐT 719B. Theo đó, sở đề nghị UBND huyện Hàm Thuận Nam: “Chỉ đạo mời các đối tượng này làm việc nhằm làm rõ động cơ, mục đích nhận chuyển nhượng, tách thửa, phân lô của các đối tượng này là để đầu cơ kinh doanh bất động sản, sử dụng đất sai mục đích, sai quy hoạch sử dụng đất, làm rõ có hay không hành vi vi phạm pháp luật đất đai, pháp luật xây dựng để kiên quyết xử lý vi phạm (nếu có) theo thẩm quyền và theo quy định. Đồng thời qua đó kết hợp tuyên truyền, vận động, giải thích để các đối tượng này tuân thủ thực hiện theo quy định của pháp luật, không tạo điểm nóng, đầu cơ đất đai đẩy giá đất tăng ảo, cao gấp nhiều lần so với giá trị thực sử dụng đất cũng như giá đất do UBND tỉnh quy định, dẫn đến khó khăn cho Nhà nước khi thực hiện chủ trương thu hồi đất tạo quỹ đất sạch 2 bên đường ĐT 719 để đấu giá phục vụ cho mục đích phát triển kinh tế - xã hội của địa phương”.

Tuy nhiên, khi thực hiện chỉ đạo trên, UBND huyện Hàm Thuận Nam cảm thấy thật khó triển khai, nếu căn cứ vào chức năng nhiệm vụ. Thêm nữa, đây là thỏa thuận giữa người mua và người bán. UBND huyện đã phân loại, những hồ sơ nào của dân địa phương chuyển nhượng quyền sử dụng đất đúng quy hoạch, mục đích thì cấp sổ, còn những hồ sơ khác thì tạm dừng. Thực ra, trước đó, ngày 14/3/2019 UBND huyện ban hành Công văn số 470/UBND-KT về việc tăng cường công tác quản lý quỹ đất 2 bên đường ĐT 719B, theo đó đã chỉ đạo Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai Hàm Thuận Nam tạm dừng việc đo đạc tách thửa đất nông nghiệp và xác nhận hồ sơ chuyển nhượng đất đai tại khu vực quỹ đất thuộc 2 bên đường ĐT 719B. Những động thái trên của chính quyền Hàm Thuận Nam đã tạo ra khoảng lặng bất thình lình giữa bao giao dịch đất đang nhộn nhạo ở đây mà Lượm, chủ quán nước ở ngã ba cầu Suối Nhum cảm nhận sự khác biệt rất rõ.

 Một vùng hấp dẫn

Theo phê duyệt phương án quy hoạch, quản lý sử dụng đất 2 bên tuyến đường ĐT 719B thì vị trí, phạm vi ranh giới thuộc các xã: Tiến Thành (TP. Phan Thiết); xã Hàm Mỹ, xã Thuận Quý, xã Tân Thành (huyện Hàm Thuận Nam) với diện tích đất khoảng 2.121,75 ha. Tuyến đường kết nối từ khu chợ đầu mối (quốc lộ 1) đến Mũi Kê Gà - Hàm Thuận Nam; chiều dài tuyến khoảng 25,5 km, mặt cắt ngang rộng 52 m;  đồng thời, phát triển các tuyến giao thông liên kết nối trục Bắc - Nam và Đông - Tây, đặc biệt là các tuyến kết nối liên tục tuyến ĐT 719B  và tuyến ĐT 719 hiện hữu. Cụ thể, huyện lộ Hàm Kiệm - Tiến Thành (lộ giới 37 m); tỉnh lộ Hòn Giồ - Thuận Quý (lộ giới 27m); tuyến đường nằm cuối ranh phía Nam dự án Tổ hợp du lịch Thung lũng Đại Dương (lộ giới 37 m); huyện lộ Hàm Minh - Thuận Quý (lộ giới 42 m); Tuyến đường trục cảnh quan khu vực Tân Thành (lộ giới 30 m). Dọc theo tuyến đường chính này, sẽ bố trí đất ở, đất du lịch, đất thương mại dịch vụ, đất hỗn hợp, đất công viên cây xanh. Hấp dẫn như đất ở được xác định là bố trí tập trung tại khu vực đầu tuyến đấu nối với quốc lộ 1 và dọc tuyến đường Hàm Minh - Thuận Quý, gần các khu dân cư cũng như giáp ranh các dự án du lịch. Đồng thời cũng khuyến cáo, tầng cao đối với nhà ở phân lô: 1 - 7 tầng, không xây nhà 1 tầng tại vị trí tiếp giáp đường ĐT 719B. Riêng đối với các loại hình công trình ở như chung cư, căn hộ cao cấp... thì không hạn chế tầng cao. Riêng đất thương mại dịch vụ là gồm những công trình đón tiếp, dịch vụ quy mô lớn, không gian ấn tượng... tiếp cận đường ĐT 719B, kết hợp với các không gian khu hỗn hợp nhằm tạo được bộ mặt cảnh quan cho trục đường trung tâm, tạo sức hút cho khu vực. Mật độ xây dựng áp dụng QCXDVN 01: 2008/BXD, không hạn chế tầng cao…

Từ đó, có thể hình dung, khi đường ĐT 719B hình thành với đường ĐT 719 hiện hữu sẽ mở ra vùng du lịch ở đầu phía Nam thành phố Phan Thiết sầm uất, tương tự như phía Bắc với đường Nguyễn Đình Chiểu và đường 706B hiện tại. Sức hút ấy, sức hấp dẫn ấy đã thể hiện ngay trong thời gian đầu thực hiện quy hoạch, gần như ngang ngửa với sức hút từ sân bay Phan Thiết. Và chính đất ở vùng liên quan quy hoạch tuyến đường trên là hàng hóa đặc biệt và cũng là bằng chứng rõ nhất thể hiện điều đó. Theo cơn lốc của lực lượng cò đất, rất nhiều nhà đầu tư đã biết đến vùng đất này, đã lỡ mua những mảnh đất nông nghiệp ở đây để đón đầu quy hoạch. Điều đó cũng có nghĩa phải đối diện với rủi ro cao…

Trong tình huống trên, những người nắm vững Luật Đất đai cho rằng, việc tạm dừng tách thửa, phân lô đất nông nghiệp của tỉnh là việc cần thiết phải thực hiện để ngăn chặn  tình trạng bát nháo trong mua bán đất đai trên hiện nay. Việc tạm dừng có thể sẽ kết thúc khi các dự án trên có quy hoạch chi tiết. Khi đó, dựa vào cơ sở quy hoạch chi tiết trên thực tế, các nhà đầu tư mua đất từ trong “ma trận” ở Thiện Nghiệp, Hàm Mỹ, Thuận Quý, Tân Thành sẽ tiếp tục được thực hiện quyền của mình cho phù hợp. Vì trong bối cảnh ngân sách ngày càng khó, sự tham gia bằng nhiều cách như góp vốn, góp đất… của người dân vào thực hiện quy hoạch tại vị trí có đất là điều đáng mừng. Vì thực tế, không phải nơi đã quy hoạch nào cũng tạo ra cơn sốt như vừa qua.

Phóng sự điều tra: Bích Nghị