Ý kiến góp ý Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) Cập nhật lúc 16:49:04 27/02/2013  (Lượt xem:  2859 )
Hoàn thiện các quy định về quy h

Hoàn thiện các quy định về quy hoạch, thu hồi đất, giao đất, định giá đất và quyền của người sử dụng đất trong Luật Đất đai (sửa đổi)

BTO- 1. Bổ sung giải thích thuật ngữ “quyền sử dụng đất” tại Điều 3 Dự thảo Luật

Điều 3 giải thích rất nhiều thuật ngữ liên quan đến đất đai, nhưng thuật ngữ được sử dụng nhiều nhất trong Luật đất đai, thì lại không được giải thích. Quyền sử dụng đất là khái niệm quan trọng nhất nhưng lại mơ hồ nhất, vì trong các văn bản pháp luật của Nhà nước chưa bao giờ giải thích chính thức về khái niệm này.

Với việc cho phép được chuyển nhượng (bản chất là mua và bán), chuyển đổi, tặng cho, thế chấp, cho thuê, thừa kế, thì quyền sử dụng đất đã được thừa nhận là tài sản rồi. Đây là một loại hàng hóa đặc biệt, được phép giao dịch trên thị trường, đem lại giá trị lớn, thậm chí là rất lớn.

Do vậy đề nghị bổ sung giải thích thuật ngữ “quyền sử dụng đất” trong Điều 3 Luật đất đai. Phải chính thức ghi nhận trong luật về quyền sử dụng đất với tư cách là một tài sản đặc biệt, đó là quyền tài sản (Điều 163 Bộ luật dân sự quy định tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản).

2. Sửa đổi quy định về quyền của Nhà nước trong việc thu hồi đất tại Điều 15 Dự thảo Luật

Đất đai là tài sản có giá trị lớn, liên quan đến lợi ích thiết thân của người dân, nên việc thu hồi đất luôn nhận được sự quan tâm đặc biệt của xã hội. Trong thời gian qua, tại tỉnh Bình Thuận cũng như trên phạm vi cả nước, phát sinh nhiều vụ khiếu nại, tố cáo, khiếu kiện đông người vượt cấp rất phức tạp liên quan đến vấn đề thu hồi đất. Có nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng trên, nhưng một trong những nguyên nhân cơ bản là do cơ chế thu hồi đất còn nhiều tồn tại, bất cập. Chính vì vậy, một trong những nhiệm vụ quan trọng khi sửa đổi Luật đất đai lần này là phải xây dựng được cơ chế thu hồi đất phù hợp, nhằm bịt các kẽ hở tạo điều kiện cho tiêu cực, tham nhũng nảy sinh.

Một trong những bất cập của Dự thảo Luật là chưa đề cập đến khía cạnh việc thu hồi đất có thực sự cần thiết hay không. Điều 15 mới chỉ liệt kê các trường hợp thu hồi đất và các quy định tại Chương VI mới chỉ đề cập đến mục đích, lý do trong từng trường hợp thu hồi đất chứ chưa thấy đề cập đến tính cần thiết việc thu hồi đất. Trong thực tế có nhiều trường hợp thu hồi đất không cần thiết, chẳng hạn một số tỉnh không thuận lợi về giao thương nhưng vẫn thu hồi đất để xây dựng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, làm theo phong trào mà không tính đến hiệu quả, khi xây dựng xong thì rất ít nhà đầu tư vào thuê đất, theo thống kê hiện nay có nhiều tỉnh tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp đạt rất thấp, đó là minh chứng cho tính không cần thiết của việc thu hồi đất.

Mặc dù vấn đề này đã được quy định trong Dự thảo Hiến pháp “Nhà nước thu hồi đất do tổ chức, cá nhân sử dụng có bồi thường theo quy định của pháp luật trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh hoặc vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và các dự án phát triển kinh tế - xã hội (Điều 58 Dự thảo Hiến pháp sửa đổi)” nhưng trong Luật đất đai lại không ghi nhận và cụ thể hóa vấn đề “khi cần thiết mới thu hồi đất” là thiếu sót.

Do vậy đề nghị bổ sung cụm từ “trong trường hợp cần thiết” vào Khoản 1 điều 15 Dự thảo Luật. Khoản 1 mới sẽ có nội dung như sau: “Thu hồi đất trong trường hợp cần thiết để sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và để thực hiện các dự án phát triển kinh tế, xã hội”.

3. Bổ sung thêm nguyên tắc khi lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại Điều 34 Dự thảo Luật

Điều 34 quy định về các nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, các điều còn lại của Chương IV quy định về các loại quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; trách nhiệm của các cơ quan trong việc lập, thẩm định, quyết định, phê duyệt, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch và các vấn đề khác có liên quan đến quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Có thể nói công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có vai trò rất quan trọng, nếu quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phù hợp thì sẽ tận dụng được mọi tiềm năng về đất để phát triển một cách hợp lý, hiệu quả, bền vững. Tuy nhiên thực tiễn công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trong thời gian qua cho thấy công tác quy hoạch chưa tạo được hiệu quả trong quản lý, sử dụng đất đai, quy hoạch đất đai chưa đồng bộ với quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế xã hội và còn chồng chéo với quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, gây lãng phí. Một trong những nguyên nhân của tồn tại nêu trên là do quy hoạch, kế hoạch không dựa trên cơ sở đánh giá tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất, hay nói cách khác quy hoạch, kế hoạch không phù hợp với thực tiễn.

Dự thảo Luật đất đai lần này có tiến bộ hơn so với Luật 2003 là đã giải thích các thuật ngữ “quy hoạch sử dụng đất” và “kế hoạch sử dụng đất”, trong đó xác định quy hoạch sử dụng đất phải dựa trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực. Tuy nhiên trong các nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại Điều 34 Dự thảo lại không có nội dung này là thiếu sót.

Do vậy cần bổ sung vào Điều 34 một nguyên tắc bắt buộc khi lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Có thể thiết kế thành Khoản 8 Điều 34 như sau: “Khi lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải dựa trên cơ sở đánh giá tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực”.

4. Bổ sung quy định về cơ chế quản lý, sử dụng quỹ đất sau khi thu hồi tại Điều 68 Dự thảo Luật

Cơ chế quản lý, sử dụng quỹ đất sau khi thu hồi nói chung, giao đất cho nhà đầu tư để thực hiện dự án nói riêng luôn tiềm ẩn nguy cơ tham nhũng, tiêu cực, đây là vấn đề được xã hội quan tâm đặc biệt. Cơ chế giao đất sau khi thu hồi được áp dụng chung cho các trường hợp sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và thực hiện các dự án phát triển kinh tế, xã hội là chưa hợp lý. Bởi lẽ mục đích sử dụng đất khác nhau, mục đích thu hồi đất khác nhau thì cơ chế giao đất phải khác nhau. Các trường hợp sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng phi lợi nhuận thì không thể áp dụng cơ chế thu hồi và giao đất giống như trường hợp thực hiện dự án phát triển kinh tế nhằm mục đích thương mại. Cơ chế nhà nước ra quyết định thu hồi và giao đất cho các tổ chức kinh tế thực hiện dự án đầu tư, sau đó các tổ chức kinh tế nhờ Nhà nước tiến hành đền bù giải phóng mặt bằng là cơ chế cũ, dễ phát sinh tiêu cực vì sẽ dẫn đến tình trạng các doanh nghiệp chạy dự án, thỏa hiệp với cơ quan Nhà nước bồi thường cho người dân với giá thấp, sau khi làm xong cơ sở hạ tầng thì doanh nghiệp bán lại với giá cao hơn nhiều lần, người dân bị thiệt thòi còn nhà đầu tư hưởng lợi. Cơ chế này cần được thay thế hoàn toàn bằng cơ chế nhà nước thu hồi đất và giải phòng mặt bằng để có quỹ đất sạch, sau đó cho đấu giá quyền sử dụng đất để các nhà đầu tư thực hiện dự án, tuy nhiên cơ chế này chưa thể hiện rõ nét trong Dự thảo Luật đất đai.

Minh chứng là Khoản 1 Điều 68 quy định về việc quản lý, sử dụng quỹ đất đã thu hồi như sau: “Quỹ đất đã thu hồi theo quy định tại Điều 59, Điều 60 và Điều 61 của Luật này thì giao cho chủ đầu tư để thực hiện dự án đầu tư hoặc giao cho tổ chức phát triển quỹ đất quản lý đối với trường hợp chưa triển khai dự án đầu tư”, nghĩa là vẫn chưa thể hiện rõ quỹ đất đã thu hồi có phải là đất sạch đã đền bù giải phóng mặt bằng không và chưa rõ việc giao đất có bắt buộc phải thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất không. Bên cạnh đó còn có Khoản 1 Điều 50 quy định về căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất:“(a) Kế hoạch sử dụng đất cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; (b) Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất đã được cơ quan tài nguyên và môi trường thẩm định”, nghĩa là vẫn còn cơ chế giao đất theo nhu cầu của nhà đầu tư. Mặc dù Khoản 1 Điều 113 có quy định một số trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất và cho thuê đất phải thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, nhưng cơ chế này cần phải được ghi nhận tại Điều 68.

Do vậy đề nghị bổ sung vào Khoản 1 điều 68 Dự thảo Luật quy định về việc giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư nhằm mục đích thương mại thì bắt buộc phải thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất. Khoản 1 mới sẽ có nội dung như sau: “Quỹ đất đã thu hồi theo quy định tại Điều 59, Điều 60 và Điều 61 của Luật này thì giao cho chủ đầu tư để thực hiện dự án đầu tư hoặc giao cho tổ chức phát triển quỹ đất quản lý đối với trường hợp chưa triển khai dự án đầu tư. Đối với các trường hợp giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư nhằm mục đích thương mại thì phải thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất”.

5. Sửa đổi quy định về thu hồi đất do vi phạm đất đai tại khoản 1 Điều 63 Dự thảo Luật

Khoản 1 Điều 63 kiệt kê 8 trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai, trong đó có một số điểm chưa cụ thể và bất hợp lý.

Điểm a Khoản 1 quy định thu hồi đất trong trường hợp “Sử dụng đất không đúng mục đích” là chưa cụ thể vì đất trồng lúa mà bị sử dụng vào việc trồng cây hàng năm khác thì là trái mục đích, ngược lại đất trồng cây hàng năm khác hoặc trồng cây lâu năm mà sử dụng vào mục đích trồng lúa thì cũng là trái mục đích, những trường hợp này không đáng bị thu hồi, thậm chí từ đất trồng cây hàng năm khác hoặc cây lâu năm mà chuyển sang đất lúa còn được khuyến khích.

Điểm g Khoản 1 quy định thu hồi “Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liền; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn 18 tháng liền; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn 24 tháng liền” là bất hợp lý. Có thể mục đích đặt ra quy định này là nhằm hạn chế trường hợp đầu cơ đất đai, mua đất nông nghiệp và đất trồng rừng nhưng không sử dụng. Nhưng quy định này sẽ ảnh hưởng đến nhiều người khác vì lý do khách quan chưa có điều kiện sử dụng đất trong một khoảng thời gian liên tục 12 tháng hoặc 18 tháng. Chúng ta đều biết đất đai là tài sản có giá trị, nếu không trực tiếp làm được thì cho thuê chứ không ai bỏ phí giá trị sử dụng của đất, chỉ trừ những trường hợp đặc biệt do yếu tố khách quan phải bỏ hoang đất như tạm thời không còn nhân lực lao động, sử dụng đất không hiệu quả, đang chờ chuyển mục đích sử dụng đất hoặc chờ cho người khác thuê lại. Hơn nữa người sử dụng đất đã bỏ tiền ra để nhận chuyển nhượng đất, chỉ vì không sử dụng mà bị thu hồi là hết sức vô lý.

Do vậy cần quy định cụ thể hơn về những trường hợp sử dụng đất không đúng mục đích có thể bị thu hồi. Đồng thời bỏ quy định về trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai quy định tại điểm g Khoản 1 Điều 63 nêu trên.

6. Cơ chế thỏa thuận giữa nhà đầu tư và người sử dụng đất để thực hiện dự án mà Nhà nước không thu hồi đất tại Điều 67 Dự thảo Luật

Điều 67 quy định: “Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư sử dụng đất không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất mà phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt thì được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân khác để thực hiện dự án đầu tư theo quy định tại các Điều 163, 182, 186 và Điều 187 của Luật này”.

Cơ chế tự nguyện trên cơ sở thỏa thuận giữa nhà đầu tư và người sử dụng đất tuy có mặt tích cực là Nhà nước không can thiệp thu hồi đất, có lợi cho người sử dụng đất, vì nhà đầu tư phải tự thỏa thuận với người sử dụng đất. Tuy nhiên cơ chế này có mặt hạn chế là dễ bị người sử dụng đất lợi dụng, bất hợp tác với nhà đầu tư hoặc đưa ra mức giá quá cao so với giá trị thực tế của quyền sử dụng đất, trong trường hợp này nhà đầu tư sẽ bị thiệt hại, vì nếu thương lượng được 95% rồi, còn 5% nữa nhưng 5% đất đó lại nằm giữa dự án thì nhà đầu tư cũng chỉ bó tay, không thể thực hiện được dự án.

Do vậy song song với việc thừa nhận và áp dụng cơ chế thỏa thuận giữa nhà đầu tư và người sử dụng đất để thực hiện dự án mà Nhà nước không thực hiện việc thu hồi đất, thì Nhà nước phải có cơ chế, chính sách nhằm hỗ trợ cho doanh nghiệp, không để cho người sử dụng đất lợi dụng để gây khó cho doanh nghiệp. Có thể quy định trong trường hợp dự án giải phóng được phần lớn, ví dụ như 70% - 80% mặt bằng, còn lại doanh nghiệp bó tay vì không thỏa thuận được do người có đất đòi giá quá cao thì Nhà nước nên tham gia và đóng vai trò trọng tài, can thiệp giải quyết một cách công tâm, khách quan, giải quyết thỏa đáng lợi ích giữa người bị thu hồi đất và chủ dự án.

7. Bổ sung quy định về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất tại Điều 72 Dự thảo Luật

Khoản 1 Điều 72 quy định: “Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 73 của Luật này thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng với loại đất bị thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền”.

Quy định này đúng nhưng chưa đủ, cần khẳng định trong luật nguyên tắc khi bồi thường thì “giá trị đất hoặc tiền bồi thường phải bằng hoặc cao hơn giá trị đất cũ, nếu là có giá trị thấp hơn thì được bồi thường thêm số tiền chênh lệch”. Bởi lẽ trong thực tế có những trường hợp người dân bị thu hồi đất ở vị trí thuận lợi, có giá trị cao, nhưng khi bồi thường được giao đất ở tại các khu tái định cư hoặc đất nông nghiệp tại các vị trí khác có giá trị thấp, hoặc bồi thường bằng tiền nhưng thấp hơn giá trị đất nên không đủ để mua một suất đất tái định cư, đây là một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng khiếu kiện về đất đai trong thời gian vừa qua.

Do vậy đề nghị bổ sung vào Khoản 1 điều 72 Dự thảo Luật cụm từ “đất mới có giá trị bằng hoặc cao hơn đất bị thu hồi, trong trường hợp có trị thấp hơn thì được bồi thường thêm khoản tiền chênh lệch” sau cụm từ “giao đất mới có cùng mục đích sử dụng với loại đất bị thu hồi” và bổ sung cụm từ “tương ứng với giá trị đất bị thu hồi theo giá thị trường tại thời điểm bồi thường” sau cụm từ “bồi thường bằng tiền”. Khoản 1 mới sẽ có nội dung như sau: “Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 73 của Luật này thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng với loại đất bị thu hồi, đất mới có giá trị bằng hoặc cao hơn đất bị thu hồi, trong trường hợp có trị thấp hơn thì được bồi thường thêm khoản tiền chênh lệch; nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền tương ứng với giá trị đất bị thu hồi theo giá thị trường tại thời điểm bồi thường‹.

8. Bổ sung quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Điều 96 Dự thảo Luật

Khoản 2 điều 96 quy định: “Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, đất không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất”.

Vấn đề đặt ra là cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo loại đất ghi trong giấy tờ cũ hay cấp theo hiện trạng đất đang sử dụng. Trong thực tế có rất nhiều trường hợp giấy tờ cũ là đất nông nghiệp, nhưng sau vài chục năm, do quá trình đô thị hóa đã trở thành khu vực đô thị, mảnh đất đó đã được sử dụng làm đất ở và qua nhiều lần chuyển nhượng nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định. Trong trường hợp này khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì sẽ cấp theo loại đất ghi trong giấy tờ cũ là đất nông nghiệp hay cấp theo hiện trạng người chủ sử dụng sau cùng đang sử dụng là đất ở đô thị. Luật cần quy định rõ vấn đề này để tránh phát sinh vướng mắc sau khi ban hành luật. Nên quy định theo hướng cấp theo hiện trạng đang sử dụng nếu phù hợp với quy hoạch, vì cấp theo loại đất ghi trong giấy tờ cũ thì không phù hợp với hiện trạng đang sử dụng, lúc đó chủ sử dụng phải làm tiếp một thủ tục nữa là chuyển mục đích sử dụng đất, gây phức tạp và tốn kém cho người dân.

Do vậy đề nghị bổ sung vào Khoản 2 điều 96 Dự thảo Luật cụm từ “theo hiện trạng đất đang sử dụng nếu phù hợp với quy hoạch, trong trường hợp hiện trạng không phù hợp với quy hoạch thì cấp theo loại đất trong quy hoạch” sau cụm từ “cấp giấy chứng nhận. Khoản 2 mới sẽ có nội dung như sau: “Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, đất không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận theo hiện trạng đất đang sử dụng nếu phù hợp với quy hoạch, trong trường hợp hiện trạng không phù hợp với quy hoạch thì cấp theo loại đất trong quy hoạch và không phải nộp tiền sử dụng đất

9. Bổ sung nguyên tắc định giá đất tại Điều 107 Dự thảo Luật

Giá đất là vấn đề lớn được người dân đặc biệt quan tâm, tình trạng khiếu kiện về đất đai trong dân nhiều một phần do giá đất chưa phù hợp với giá thị trường. Những bất cập về giá đất tồn tại ở nhiều địa phương, vừa tạo ra nguy cơ tham nhũng trong cơ chế cho thuê hoặc giao đất cho nhà đầu tư, vừa gây bức xúc cho người dân bị Nhà nước thu hồi đất nhưng nhận giá trị bồi thường không thỏa đáng do giá đất chưa phù hợp với giá thị trường. Mặc dù quy định về giá đất trong dự thảo lần này đã có một số sửa đổi so với Luật đất đai 2003 nhưng vẫn chưa giải quyết dứt điểm những bất cập trong giá đất:

Khoản 3 Điều 107 quy định về một trong những nguyên tắc định giá đất là “Phù hợp với giá đất phổ biến của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, đấu giá quyền sử dụng đất thành công (sau đây gọi chung là giá đất thị trường) hoặc phù hợp với thu nhập từ việc sử dụng đất”. Nguyên tắc “Phù hợp với giá thị trường” đã được ghi nhận, nhưng đây chỉ là quy định trong luật, còn thực tế trong các vụ khiếu kiện về bồi thường thì các cơ quan nhà nước luôn khẳng định đã làm đúng luật, đúng nguyên tắc, trong khi giá bồi thường thì chỉ bằng một phần nhỏ so với giá thực tế. Vì vậy khi định giá đất để áp dụng trong các trường hợp có khả năng tạo ra nguy cơ tham nhũng như tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước; hoặc các trường hợp có khả năng gây bức xúc cho người dân như trường hợp bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, thì cần áp dụng thêm nguyên tắc việc định giá đất có sự tham gia của tổ chức thẩm định giá đất độc lập, nhằm đảm bảo định giá đất khách quan, đúng giá thị trường, tránh gây thiệt hại cho nhà nước khi giá tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thấp và tránh gây thiệt hại cho người dân bị thu hồi đất khi giá bồi thường thấp hơn giá thị trường.

Do vậy đề nghị bổ sung thêm một nguyên tắc, có thể thiết kế thành một khoản của Điều 107 như sau: “Việc định giá đất trong trường hợp tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất; trường hợp cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước; trường hợp bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, có sự tham gia của tổ chức thẩm định giá đất độc lập”.

10. Về bảng giá đất tại Điều 109 Dự thảo Luật

Điều 109 đưa ra 2 phương án về bảng giá đất để lấy ý kiến:

- Theo phương án 1 thì bảng giá đất được sử dụng làm căn cứ chung cho tất cả các loại tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, phí, lệ phí, các loại bồi thường, xử phạt vi phạm hành chính; bảng giá đất sẽ được điều chỉnh khi giá đất thị trường có biến động trên 20% so với bảng giá đất và thời gian tăng hoặc giảm liên tục từ 60 ngày trở lên.

- Theo phương án 2 thì bảng giá đất được xây dựng định kỳ 5 năm một lần; chỉ sử dụng làm căn cứ tính tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân; các khoản thuế, phí, lệ phí, tiền xử phạt vi phạm hành chính, tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai. Riêng các trường hợp còn lại như tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất đối với tổ chức sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước; tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất thì sẽ có giá đất riêng, và không được thấp hơn bảng giá đất.

Phương án 2 là phù hợp vì bảng giá đất không áp dụng cho các trường hợp có khả năng tạo ra nguy cơ tham nhũng như trường hợp tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước; đồng thời cũng không áp dụng cho các trường hợp có khả năng gây bức xúc cho người dân như trường hợp bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, bởi vì các trường hợp này có giá đất riêng và không thấp hơn bảng giá đất. Tuy nhiên phương án 2 có điểm bất hợp lý là giá đất sẽ ổn định trong suốt 5 năm không thay đổi, cho dù giá thị trường có thay đổi. Quy định như vậy là cứng nhắc, không tương xứng với Khoản 3 Điều 108 quy định khung giá đất do Chính phủ quy định được thay đổi khi giá đất thị trường tăng hoặc giảm trên 20% liên tục từ 180 ngày trở lên.

Do vậy đề nghị chọn phương án 2 nhưng bổ sung thêm quy định về việc thay đổi khung giá đất khi giá thị trường tăng hoặc giảm trên 20% liên tục từ 180 ngày trở lên. Khoản 1 mới sẽ có nội dung như sau: “Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất, khung giá đất và giá đất thuộc khu vực giáp ranh, UBND cấp tỉnh xây dựng bảng giá đất tại địa phương trình HĐND cùng cấp thông qua trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 5 năm một lần và được công bố vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ. Khi giá đất thị trường tăng hoặc giảm trên 20% so với khung giá đất và thời gian tăng hoặc giảm liên tục từ 180 ngày trở lên thì UBND cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp và báo cáo HĐND cùng cấp tại kỳ họp gần nhất”.

11. Về hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp tại Điều 125 Dự thảo Luật

Khoản 1 Điều 125 quy định: “Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân không quá 10 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đối với mỗi loại đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 124 của Luật này”. Nghĩa là hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển quá 30 ha cho mỗi loại đất trồng cây hàng năm, nuôi trồng thủy sản, đất làm muối đối với các tỉnh, thành phố thuộc khu vực Đông Nam bộ và đồng bằng sông Cửu Long; không quá 20 ha cho mỗi loại đất đối với các tỉnh, thành phố còn lại; không quá 100 ha đất trồng cây lâu năm đối với các xã, phường, thị trấn ở đồng bằng; không quá 300 ha đối với các xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi; không quá 300 ha đối với mỗi loại đất rừng phòng hộ, rừng sản xuất.

Quy định hạn mức như vậy là chưa hợp lý, sẽ tạo ra nút thắt cho phát triển nông nghiệp. Trong thực tế đã xuất hiện những trang trại có diện tích trên 300ha và xu hướng sẽ còn xuất hiện nhiều trang trại như vậy. Nhưng việc hình thành các trang trại có diện tích lớn lại vướng quy định hạn mức nhận chuyển nhượng, do vậy người dân sẽ dùng đến biện pháp nhờ bà con trong gia đình đứng tên để tránh né thuế vượt hạn điền, và chính sách hạn điền của Nhà nước sẽ mất tác dụng. Hiện nay Việt Nam đang đẩy nhanh quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa nông nghiệp, nông thôn, Nhà nước khuyến khích việc hình thành các vùng nguyên liệu chuyên canh, ứng dụng khoa học kỹ thuật trong nông nghiệp thì nên loại bỏ rào cản hạn mức nhận chuyển nhượng đất quy định tại Điều 125 Dự thảo Luật.

12. Về quy định bù bổ sung diện tích đất lúa tại Điều 129 Dự thảo Luật

Khoản 3 Điều 129 quy định: “Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao, cho thuê đất để sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp từ đất chuyên trồng lúa nước phải có phương án sử dụng lớp đất mặt và bù bổ sung diện tích đất chuyên trồng lúa nước bị mất do chuyển mục đích sử dụng”.

Quy định này có mặt tích cực là nhằm bảo vệ diện tích trồng lúa nước không bị giảm sút, tuy nhiên cũng có mặt hạn chế là thiếu tính khả thi. Thực tế hiện nay nhu cầu sử dụng đất lúa ở vùng ven đô của các thành phố để xây dựng các khu dân cư là khá lớn, tuy nhiên khi lấy đất lúa ở vùng ven đô thì lấy đất ở đâu để bù vào đất lúa là cả một vấn đề. Do vậy đề nghị Ban soạn thảo cân nhắc thêm, nếu không sau này không thể chuyển mục đích đất lúa được do vướng quy định này.

13. Về công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất (Điều 161 dự thảo Luật)

Khoản 2 Điều 161 đưa ra hai phương án quy định về vấn đề công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất (quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất). Phương án 1 quy định bắt buộc công chứng khi thực hiện quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; riêng hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì không bắt buộc mà được thực hiện theo nhu cầu của các bên. Phương án 2 không bắt buộc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, mà được thực hiện theo nhu cầu của các bên.

Phương án 1 phù hợp với quy định của Bộ luật Dân sự về chuyển nhượng quyền sử dụng đất và phù hợp với Luật Nhà ở. Thực hiện theo phương án 1 mới bảo đảm quyền lợi của các bên tham gia vào các giao dịch dân sự liên quan đến quyền của người sử dụng đất.

14. Về điều kiện nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa tại Điều 185 dự thảo Luật

Điều 185 quy định về các trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất. Trong đó tại khoản 3 quy định: “Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa”. Quy định này đã tồn tại từ các Luật đất đai trước đây, nay lại tiếp tục được ghi nhận.

Chưa rõ căn cứ vào cơ sở nào để đặt ra quy định này, nhưng quy định này rõ ràng là không phù hợp với thực tế. Hiện nay có không ít cán bộ, công chức, viên chức, công nhân, ngoài thời gian làm công việc chuyên môn họ còn kết hợp sản xuất nông nghiệp, mà cụ thể là trồng lúa, có thể họ không trực tiếp làm mà thuê mướn người khác làm, không lẽ những trường hợp này lại cấm họ không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa, việc cấm họ nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho đồng nghĩa với việc cấm họ trồng lúa để tăng thu nhập. Do vậy đề nghị bỏ quy định tại Khoản 3 điều 185.

Thạc sĩ Luật: Nguyễn Đức Thái

Xem tin theo ngày
Thông tin cần biết
Trao tiền bạn đọc hỗ trợ chị Phương

BT- Báo Bình Thuận vừa trao số tiền 3.500.000 đồng của bạn đọc (Khách sạn Bình Minh 2.000.000 đồng; chị Nguyễn Ngọc Như Ý, phường Phú Trinh, Phan Thiết 1.000.000 đồng và gia chủ số nhà 95 Trần Phú, Phan Thiết 500.000 đồng) hỗ trợ cho ba mẹ con chị Nguyễn Thị Bé Phương, ở thôn Hòn Mốc, xã Sông Bình (Bắc Bình) có hoàn cảnh đặc biệt khó khăn. Chị Phương đang mắc căn bệnh hiểm nghèo.

Xem chi tiết
“Kênh rác” bốc mùi nồng nặc trong khu dân cư

BTO- Những ngày qua, thời tiết nắng nóng, oi bức, cũng đồng nghĩa với “kênh rác” tại cửa biển thuộc thôn Hà Thủy 1, xã Chí Công, huyện Tuy Phong bốc mùi hôi thối hơn bao giờ hết. Mặc dù tình trạng này đã được Báo Bình Thuận phản ánh khá lâu nhưng đến nay hiện trạng vẫn như cũ, thậm chí rác ngày càng nhiều và bốc mùi hôi thối hơn trước.

Xem chi tiết
 Muốn xin lại hồ sơ bệnh án cần thủ tục gì?

 BTO- Trong tháng 4/2018, tôi có đưa vợ đi Hà Nội do bệnh đột ngột vào nhập viện Bạch Mai, Hà Nội. Đến ngày 16/4/2018 vợ tôi chết tại Bệnh viện: KHOA HS C1 - VIỆN TIM MẠCH - BV BẠCH MAI; có giấy báo tử của Bệnh viện. Tôi muốn xin lại hồ sơ bệnh án để làm thủ tục bảo hiểm nhưng không có điều kiện đi Hà Nội. Tôi muốn ủy quyền cho người bạn đến nhận có được không? Thủ tục như thế nào? Kính mong Quý luật sư tư vấn. Xin chân thành cám ơn.

Xem chi tiết
Ông Em đã nộp đủ số tiền thu nợ cho công ty

BT- Một số cử tri xã Măng Tố, Tánh Linh phản ánh: Ông Lê Đức Em, cán bộ xã Măng Tố đã thu tiền nợ dự án dâu tằm tơ của các hộ dân từ nhiều năm trước, nhưng đến nay mới đưa phiếu thu là không đúng quy định của pháp luật. Các ngành chức năng huyện cần xử lý nghiêm hành vi chiếm dụng tiền của nhân dân đối với ông Em.

Xem chi tiết
Ngã ba Hòa Thắng: Điểm đen tai nạn giao thông

BT- Ngã ba Hòa Thắng nằm trên tỉnh lộ 715 xã Hòa Thắng (huyện Bắc Bình). Đây là tuyến đường dẫn đến các điểm du lịch nổi tiếng như Bàu Trắng, Mũi Yến và các điểm du lịch lân cận.

Xem chi tiết
Xã Phong Nẫm (Phan Thiết): Gần 50 hộ dân chưa có điện lưới sử dụng

BT- Nằm cách tuyến đường dẫn từ xã Phong Nẫm (Phan Thiết) đi xã Hàm Hiệp (Hàm Thuận Bắc) chưa đến 1km, nhưng nhiều năm qua gần 20 hộ dân ở khu Bờ Kênh đôi thuộc tổ 9, thôn Xuân Phú, xã Phong Nẫm vẫn chưa được sử dụng điện nhà nước.

Xem chi tiết
Hỗ trợ trực tuyếnHotline: 0918680377 - 0623604533