Nguy cơ giá đất “đe dọa” sự phát triển. Bài 2

Việc chậm trong xác định giá thuê đất hàng năm, giá thuê đất một lần đã ảnh hưởng đến môi trường đầu tư, ảnh hưởng đến việc lập kế hoạch sản xuất kinh doanh, thế chấp vay vốn đầu tư, nhất là đối với các dự án đầu tư có diện tích nhiều, vốn đầu tư lớn (Dự án Kho cảng LNG, Dự án Nhà máy nhiệt điện Sơn Mỹ I, dự án Nhà máy nhiệt điện Sơn Mỹ II và Dự án sản xuất cánh quạt điện gió…). Nếu không có chủ trương sớm và dứt khoát sẽ ảnh hưởng đến môi trường đầu tư và kết quả thu hút đầu tư của tỉnh - Ban quản lý các KCN tỉnh nhận định.

Bên nóng ruột, bên thận trọng

Trong khi NovaWorld Phan Thiet đang ngóng chờ có giá đất cụ thể để “mở khóa” cho nhiều hoạt động tiếp tục xây dựng hoàn thiện 1 đô thị kinh tế du lịch vào cuối năm 2025 thì các khu công nghiệp mới ở Hàm Tân cũng đang trong tâm thế trông giá đất cụ thể để thuê. Từ đây, mới có cơ sở thi công theo lộ trình đã vạch ra. Như KCN Tân Đức sẽ được khởi công trong quý II/2023 nhưng nhận định là khó thực hiện, vì công tác lập, thẩm định và phê duyệt xác định giá đất cụ thể (đối với đất ở và đất nông nghiệp trong khu dân cư) còn chậm, phải chỉnh sửa bổ sung nhiều lần, làm ảnh hưởng đến công tác đền bù giải tỏa. Hiện chủ đầu tư KCN đã có đơn xin giao đất/thuê đất với diện tích 61,17 ha. Tuy nhiên, các thửa đất không liền kề sẽ khó khăn cho công tác giao đất/thuê đất, xin cấp phép xây dựng để khởi công. Còn tại KCN Sơn Mỹ I thì chủ đầu tư đã được UBND tỉnh giao đất đợt 1 với diện tích 76,78 ha. Tuy nhiên, để triển khai thi công xây dựng thì cũng cần phải có giá đất cụ thể để ký hợp đồng thuê đất. Trước đó, Sở Tài nguyên và Môi trường đã tổ chức đấu thầu, ký hợp đồng với đơn vị tư vấn (Công ty TNHH Tư vấn TMS) để xác định giá đất cho thuê. Sau nhiều công văn đốc thúc, đơn vị tư vấn báo cáo việc chậm hoàn thành xác định giá đất cụ thể KCN Sơn Mỹ I do công tác khảo sát, thu thập thông tin để xác định doanh thu và chi phí phục vụ công tác định giá liên quan đến các dự án KCN rất hạn chế và gặp nhiều khó khăn, chưa đủ cơ sở để chứng minh đầy đủ theo quy định tại Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Do vậy đến ngày 5/4/2023, Công ty TNHH Tư vấn TMS có văn bản đề nghị các đơn vị liên quan hỗ trợ rà soát thông tin phục vụ công tác định giá đất, kèm theo dự thảo báo cáo thuyết minh về kết quả định giá. Và đến giờ thì vẫn đang chờ… kết quả.

Vì thế, cuối tháng 4/2023, Ban quản lý các KCN tỉnh đã có báo cáo kiến nghị các ngành chức năng liên quan hỗ trợ cho KCN Tân Đức kịp hoàn tất thủ tục để khởi công xây dựng vào quý II/2023, từ việc thực hiện xác định giá đất cụ thể để chủ đầu tư ký hợp đồng thuê đất trên phần diện tích 61,17 ha. Tương tự, với KCN Sơn Mỹ 1 là trên 76,7 ha và trình UBND tỉnh phê duyệt trong tháng 5/2023 theo đề nghị của Công ty IPICO, để đơn vị thực hiện nộp tiền thuê đất, ký hợp đồng thuê đất và tổ chức thi công xây dựng hạ tầng KCN trên phần diện tích này.

Đáng chú ý, các chủ đầu tư các KCN đã và đang thực hiện công tác đền bù giải tỏa, chuẩn bị đầu tư trên đều mong muốn được thuê đất 1 lần. Rồi các dự án có liên quan như Kho cảng khí LNG, Dự án Nhà máy nhiệt điện Sơn Mỹ I, Dự án Nhà máy nhiệt điện Sơn Mỹ II đã có diện tích đất xấp xỉ 300 ha cũng đều có nhu cầu thuê đất 1 lần. Trong khi đó, thông tin từ Ban quản lý các KCN tỉnh, vì chưa xác định được giá đất cụ thể, mà hiện nay có 4 dự án (với diện tích 4,72 ha) thuộc KCN Hàm Kiệm I và 1 dự án (với diện tích 2,41 ha) thuộc KCN Hàm Kiệm II đã được UBND tỉnh ra quyết định cho chủ trương trả tiền thuê đất một lần nhưng vẫn chưa giải quyết cho chủ đầu tư KCN đóng tiền một lần đã kéo dài 3 năm nay. Mong muốn của các chủ đầu tư được thuê đất 1 lần để thuận lợi trong thu hút các nhà đầu tư thứ cấp và trong hạch toán, vay vốn triển khai thực hiện dự án.

Vì sao ở thế bị thúc bách?

Đại diện của Sở Tài nguyên và Môi trường cho biết, việc thẩm định giá đất cụ thể (áp dụng cho những dự án có giá trị đất trên 20 tỷ đồng) chậm là do nhiều nguyên nhân. Theo Thông tư 36 của Bộ Tài nguyên và Môi trường thì có 5 phương pháp để thẩm định giá nhưng áp dụng phổ biến lâu nay là 3 phương pháp gồm thặng dư, thu nhập và so sánh. Tuy nhiên, qua thông tin từ một số vụ án thì các đơn vị tư vấn có lo ngại, khi các phương pháp này cũng chưa đảm bảo, nếu áp vào từng dự án cụ thể, nhất là chưa ổn các yếu tố của đầu vào, dẫn đến sai cho kết quả đầu ra. Ví dụ như phương pháp so sánh, khu vực đó xưa giờ là đất ruộng rẫy, không có 1 giao dịch nào nên không thể so sánh. Hay phương pháp thặng dư, thu nhập thì cần xác định doanh thu phát triển, suất vốn đầu tư, đơn giá… rất phức tạp. Vì vậy, các đơn vị tư vấn làm đi làm lại rất nhiều lần, sở cũng đã và đang giúp các đơn vị tư vấn nhưng kết quả thu về chưa có tính thuyết phục. Bởi phải giả định, phải ước tính mà những dự án này đều có diện tích rất lớn nên nguy cơ sai số giữa người này, người kia, dù rất nhỏ cũng có thể tạo ra con số thất thoát lớn. Thêm nữa, Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng đang sửa lại Thông tư 36, tập trung vào các phương pháp thẩm định giá.

Đó cũng là 1 lý do UBND tỉnh mới có văn bản đề nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường kiến nghị Thủ tướng Chính phủ xem xét, chỉ đạo thành lập Tổ công tác gồm các thành viên từ Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính, các Bộ, ngành liên quan để hỗ trợ, hướng dẫn tỉnh Bình Thuận trong công tác xác định giá đất nói chung và tại dự án Tổ hợp Khu du lịch Thung lũng Đại Dương nói riêng. Hiện Trung ương đã có văn bản đồng ý hỗ trợ cho Bình Thuận trong thẩm định giá đất cụ thể tại dự án NovaWorld Phan Thiết…

Cũng theo đại diện Sở Tài nguyên và Môi trường, nếu so với NovaWorld Phan Thiết, việc thẩm định giá đất tại các khu công nghiệp đơn giản hơn. Tuy nhiên, trong hoàn cảnh hiện tại cũng rất cần có 1 bài toán tính thẩm định giá cụ thể từ sự giúp đỡ của Trung ương để tự tin hơn. Trong thời gian sớm nhất, việc tháo gỡ vướng mắc liên quan đến giá đất cụ thể của các dự án lớn trên địa bàn tỉnh sẽ được giải quyết.

Công văn mà UBND tỉnh gửi Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng nhấn mạnh rằng, công tác xác định giá đất hiện nay có tính phức tạp rất lớn vì liên quan nhiều ngành, nhiều lĩnh vực quy định các thông số về đầu tư, quy hoạch, xây dựng, đất đai, tài chính, ngân hàng, thị trường... đòi hỏi người thực hiện phải có kiến thức tổng quát và kinh nghiệm liên quan tới nhiều lĩnh vực thì mới có thể hiểu hết các nội dung của phương pháp định giá để thực hiện, thẩm định và đánh giá một cách phù hợp. Trong khi đó, nhân sự ngành Tài nguyên và Môi trường của tỉnh chưa có nhiều kinh nghiệm trong các lĩnh vực chuyên ngành về giá, tài chính, xây dựng... để đáp ứng theo yêu cầu của công tác định giá rất phức tạp như hiện nay. Do đó, UBND tỉnh đề nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường kiến nghị Thủ tướng Chính phủ xem xét, chỉ đạo thành lập Tổ công tác để hỗ trợ, hướng dẫn tỉnh Bình Thuận trong công tác xác định giá đất nói chung và tại dự án Tổ hợp Khu du lịch Thung lũng Đại Dương nói riêng, để các dự án sớm được triển khai, đi vào hoạt động, phát triển kinh tế - xã hội địa phương.