Rà soát, đảm bảo tính thống nhất trong hệ thống pháp luật

Góp ý cụ thể điểm g, khoản 2, Điều 21 dự thảo Luật quy định về việc bên thuê nhà ở, công trình xây dựng có quyền “Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng khi bên cho thuê có một trong các hành vi: Không sửa chữa nhà, công trình xây dựng khi nhà, công trình xây dựng không bảo đảm an toàn để sử dụng hoặc gây thiệt hại cho bên thuê; tăng giá thuê nhà, công trình xây dựng bất hợp lý; quyền sử dụng nhà, công trình xây dựng bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba”. Đại biểu Nguyễn Hữu Thông - Phó Trưởng Đoàn chuyên trách Đoàn ĐBQH tỉnh cho rằng quy định nêu trên là chưa thật sự đầy đủ và bao quát vì trong trường hợp bên thuê cố ý làm hư hỏng nhà ở, công trình xây dựng thì bên thuê phải có nghĩa vụ phải thực hiện việc sửa chữa nhà, công trình xây dựng mà không phải là bên cho thuê. Bên cạnh đó, dự thảo chưa có quy định chi tiết về việc tăng giá thuê nhà, công trình xây dựng bất hợp lý. Do đó, đại biểu đề nghị sửa đổi, bổ sung theo hướng bên thuê nhà ở, công trình xây dựng có quyền “Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng khi bên cho thuê có một trong các hành vi: Không sửa chữa nhà, công trình xây dựng khi nhà, công trình xây dựng không đảm bảo an toàn để sử dụng hoặc gây thiệt hại cho bên thuê mà không do lỗi của bên thuê; tăng giá thuê nhà, công trình xây dựng không theo thỏa thuận trong hợp đồng hoặc quy định pháp luật; quyền sử dụng nhà, công trình xây dựng bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba”.

Về điều kiện đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh tại khoản 2 Điều 25 quy định “Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo cho cơ quan có thẩm quyền quản lý thị trường bất động sản về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Cơ quan có thẩm quyền quản lý kinh doanh bất động sản cấp tỉnh có trách nhiệm kiểm tra về điều kiện của nhà ở đưa vào kinh doanh và trả lời bằng văn bản nếu nhà ở không đủ điều kiện được bán, cho thuê mua”.

Đại biểu cho rằng quy định nêu trên là chưa đầy đủ khi chưa quy định về thời hạn đối với cơ quan có thẩm quyền quản lý kinh doanh bất động sản cấp tỉnh trong việc kiểm tra về điều kiện của nhà ở đưa vào kinh doanh và trả lời bằng văn bản nếu nhà ở không đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Do đó, đại biểu đề nghị bổ sung thời hạn trả lời bằng văn bản không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo của chủ đầu tư dự án để cơ quan có thẩm quyền quản lý kinh doanh bất động sản cấp tỉnh thực hiện…

Tham gia ý kiến, theo ĐBQH Trần Hồng Nguyên, dự án luật có bổ sung một số quan hệ pháp luật liên quan đến bất động sản tại điều 10, khoản 3. Tuy nhiên các quan hệ này lại đang được điều chỉnh bởi một số luật khác như bộ luật dân sự, luật phá sản, luật các tổ chức tín dụng… Do vậy, đại biểu đề nghị cơ quan soạn thảo nghiên cứu xem xét lại nội dung liên quan đến các quan hệ pháp luật, vì có thể chồng chéo các luật khác.

Tại điểm d khoản 4 Điều 24 dự thảo Luật quy định “Chỉ được nhận tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật này”; đại biểu nhận thấy việc quy định đặt cọc này rất là cần thiết tuy nhiên cần xem xét kỹ lưỡng, chi tiết, cụ thể chặt chẽ hơn để đảm bảo quyền lợi của khách hàng. Liên quan đến điều kiện khi chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, đại biểu cho rằng việc thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với đất đai quy định quá chặt chẽ sẽ làm khó các doanh nghiệp. Do đó, cần phải có hướng mở để các doanh nghiệp chuyển đổi quyền, nghĩa vụ cho đơn vị khác để có thể tiếp tục dự án...