Tính giá đất cụ thể đang bị “nghẽn”?

Công ty tư vấn làm giá đất bỏ cuộc

Bây giờ đã là cuối tháng 5/2024. Nếu theo mốc đặt ra là cuối quý 1/2024 phải tính xong giá đất cụ thể của 3 dự án lớn với quyết tâm rất rõ tại cuộc họp triển khai kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội năm 2024 của UBND tỉnh tổ chức vào đầu tháng 1/2024 thì thực sự đã không thực hiện được. Lúc đó, việc đặt ra mốc thời gian như vậy với NovaWorld Phan Thiet và 2 khu công nghiệp Tân Đức, Sơn Mỹ 1 là có cơ sở, vì việc tính giá đất cụ thể của 3 dự án đã xây dựng với hành trình tháo gỡ vướng mắc, nhất là với NovaWorld Phan Thiet là có sự hỗ trợ từ Trung ương. Và thời gian ngắn phía trước tập trung xem xét lại kết quả định giá của đơn vị tư vấn ở một số hạng mục chưa đảm bảo về thông tin thu thập và phương pháp tính toán. Sau đó, ngành chức năng đề nghị đơn vị tư vấn bổ sung, hoàn chỉnh lại và gửi kết quả tư vấn định giá của dự án về để hội đồng thẩm định giá tỉnh thực hiện các bước tiếp theo.

Tuy nhiên, ngày 5/2/2024, Nghị định 12/2024 về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 44/2014 của Chính phủ quy định về giá đất và Nghị định số 10/2023 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai đã ban hành. Trong đó có những điều khoản quy định tính chỉ tiêu đầu ra, đầu vào của các phương pháp mà theo cảm nhận của các công ty tư vấn là còn không rõ ràng bằng Nghị định 44, Thông tư 36. Ngoài ra, còn có quy định trách nhiệm của đơn vị tư vấn làm giá đất rất rõ ràng. Thế là sau đó, các công ty xin rút không thẩm định giá nữa và cũng không đề nghị hoàn trả các chi phí đã bỏ ra.

Theo những người quan tâm về công tác tính giá đất cụ thể nhận định, sự ràng buộc trách nhiệm này khiến những công ty tư vấn vốn dĩ đang lúng túng, không biết làm thế nào khi tính giá đất cho chuẩn theo Nghị định 12/2024, nhất là theo phương pháp thặng dư đã quyết định hủy ngang hợp đồng tư vấn, xin thanh lý hợp đồng bằng không. Tất nhiên, thực trạng ấy rõ nét hơn, khi có sự kiện bồi thêm là người làm giá đất cụ thể cũng bị bắt giam trong 1 vụ án trên địa bàn tỉnh. Vì vậy, đến thời điểm này, thị trường tư vấn làm giá đất cụ thể tại Bình Thuận vắng nguồn cung trầm trọng, dù ai cũng biết trên địa bàn tỉnh đang có danh sách 45 dự án đang chờ tính giá đất cụ thể, tức nguồn nhu cầu đang dồi dào.

Sở Tài nguyên và Môi trường Bình Thuận cho rằng trong giai đoạn hiện nay, số lượng các đơn vị tư vấn tham gia định giá đất rất khan hiếm. Vì nảy sinh nhiều trở ngại nên sở cũng đang kiến nghị sửa Nghị định 12/2024. Chính đại biểu Quốc hội Đặng Hồng Sỹ, đơn vị tỉnh Bình Thuận cũng ghi nhận tình trạng trên. Đại biểu cho rằng, vướng mắc lớn nhất là cách tính giá đất hiện nay, mặc dù nghị định cũng đã được sửa đổi, bổ sung, nhưng gần như các địa phương không tính được giá đất để giao cho các dự án và để thực hiện các bước tiếp theo. Chính việc chậm trễ này dẫn đến hệ quả là lãng phí nguồn lực đất đai, thất thu ngân sách.

Tìm cách tính giá đất dễ thực hiện

Theo lãnh đạo Sở Tài nguyên và Môi trường, việc thiếu đơn vị tư vấn tham gia định giá đất cụ thể để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là 1 trong những nguyên nhân khiến việc xác định giá đất chậm. Thực tế cho thấy, năng lực của người định giá đất còn yếu chưa đáp ứng yêu cầu trong việc tổ chức làm giá đất; chưa quyết liệt đề ra các giải pháp, bổ sung các thủ tục có liên quan để thực hiện các công tác làm giá đất; công tác phối hợp với các thành viên Hội đồng và các sở, ban, ngành chưa thật sự tốt, chưa kịp thời trong việc giải quyết các vướng mắc trong công tác làm giá đất.

Việc các đơn vị tư vấn tham gia định giá đất cụ thể hiện nay lo sợ trách nhiệm nên có tình trạng hủy ngang Hợp đồng tư vấn. Chung quy cũng vì hiện phương pháp xác định giá đất còn chưa được rõ ràng, nhất là phương pháp thặng dư có tiềm ẩn nhiều rủi ro, số liệu đầu vào chưa đầy đủ, kịp thời, các số liệu tính toán doanh thu và chi phí phát triển đều giả định. Thế nên mới xảy ra tình huống mỗi đơn vị tư vấn hoặc sử dụng các phương pháp khác nhau thì cho ra giá đất rất khác nhau, không đủ độ tin cậy. Trong khi đó, trên địa bàn tỉnh còn có các dự án chưa đủ thông tin và điều kiện để xác định giá đất cụ thể, như chưa có quy hoạch phân khu, chưa có quy hoạch chi tiết cũng góp phần làm chậm tiến độ tính giá đất.

Theo ông Trần Nguyên Lộc, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường, trong thời gian tới, sở sẽ tiếp tục thông báo, mời gọi đơn vị tư vấn định giá đất, liên hệ với các đơn vị của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính và các tỉnh, thành lân cận để tìm kiếm đơn vị tư vấn. Trường hợp vẫn không tìm được đơn vị tư vấn, sở sẽ khẩn trương triển khai nội dung tham mưu UBND tỉnh thành lập Tổ công tác liên ngành để xác định giá đất. Song song, sở cũng tham mưu UBND tỉnh quy định về một số yếu tố hình thành doanh thu phát triển và chi phí phát triển của thửa đất, khu đất trong phương pháp thặng dư khi xác định giá đất cụ thể trên địa bàn tỉnh Bình Thuận theo quy định tại khoản 8 Điều 1 Nghị định số 12/2024/NĐ-CP ngày 5/2/2024 của Chính phủ.

Ông Lộc cho biết thêm, hiện nay, Luật Đất đai năm 2024, dự thảo Nghị định về giá đất đang được Bộ Tài nguyên và Môi trường tham mưu Chính phủ ban hành có nhiều nội dung sửa đổi mới. Sở Tài nguyên và Môi trường tiếp tục tổng hợp báo cáo Bộ Tài nguyên và Môi trường để hoàn chỉnh đưa vào dự thảo nghị định. Chủ động nghiên cứu bám sát các quy định mới để tham mưu trong công tác xác định giá đất.

Đại biểu Quốc hội đơn vị Bình Thuận Đặng Hồng Sỹ nói: “Nếu Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn ban hành kịp thời và đủ điều kiện thì nên áp dụng sớm từ ngày 1/7/2024 hoặc ngày 1/8/2024. Trong đó cần quan tâm hướng dẫn việc tính giá đất dễ thực hiện, để cán bộ, công chức, viên chức trong các cơ quan, đơn vị tham mưu công tác này thuận tiện trong cách làm”.