“Điểm gút” giá đất cụ thể: Doanh nghiệp không thể chờ đợi thêm nữa. Bài 2

Cần nhiều giải pháp đồng bộ trên nhiều lĩnh vực mà tỉnh đã và đang triển khai để đạt được kết quả mỹ mãn trên. Nhưng trong tình hình của thời điểm này, chính giá đất cụ thể lại quyết định điều đó, nhất là việc giữ lại chính nhà đầu tư hạ tầng và cả thu hút những nhà đầu tư thứ cấp ở tầm hàng tỷ đô.

Không chờ sửa Nghị định 44, Thông tư 36

Nếu Khu công nghiệp Tân Đức, dân đã giao mặt bằng được 206,5/300 ha, đang ở giai đoạn nước rút để tìm giá đất cụ thể đền bù, giá đất cụ thể cho thuê thì Khu công nghiệp Sơn Mỹ 1 cũng ở trạng thái tương tự, dù hiện tại đã được tỉnh giao 76,78 ha trong tổng 375,57ha kế hoạch, chỉ tiêu sử dụng đất đến năm 2025. Tuy nhiên, vì chưa có giá đất cụ thể nên cũng chưa tính được giá đất cho thuê, thành ra chủ đầu tư Khu công nghiệp Sơn Mỹ I chưa thể tác động, trong khi kế hoạch đặt ra là sẽ hoàn thành toàn bộ hạ tầng vào năm 2025. Đây là nơi thu hút các dự án nước ngoài với quy mô rất lớn đến hàng tỷ đô như Kho cảng LNG Sơn Mỹ; Trung tâm Điện lực Sơn Mỹ…

Thế nên, trong câu chuyện thúc đẩy phát triển 3 trụ cột kinh tế trong năm 2024, trong đó với trụ cột công nghiệp, Chủ tịch UBND tỉnh Đoàn Anh Dũng yêu cầu bằng mọi giá phải xác định xong giá đất cụ thể của 2 khu công nghiệp: Sơn Mỹ I và Tân Đức sớm nhất trong năm 2024 để kêu gọi các dự án đầu tư, nhất là những dự án, công trình trọng điểm quốc gia trên địa bàn Hàm Tân. Bởi vào cuối tháng 2/2024, tỉnh sẽ tổ chức Lễ công bố Quy hoạch tỉnh Bình Thuận thời kỳ 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2050, đồng thời xúc tiến đầu tư.

“Các sở ngành khẩn trương tham mưu UBND tỉnh lập và điều chỉnh các quy hoạch phù hợp với Quy hoạch tỉnh như quy hoạch đô thị; quy hoạch nông thôn; quy hoạch phân khu các xã, phường, thị trấn… Đặc biệt là 3 quy hoạch phân khu ven biển, các sở ngành phải đẩy nhanh xây dựng để thu hút được những dự án chiến lược” - Chủ tịch UBND tỉnh nhấn mạnh. Đồng thời cũng lo lắng một thực tế rằng Bình Thuận đã “chờ” Nghị định 44 sửa đổi, Thông tư 36 sửa đổi 3 năm nay và qua tổng rà soát có đến 47 dự án bị vướng giá đất cụ thể theo kiểu “việc cũ tồn đọng, việc mới dồn vào”. Trong đó có dự án chờ đến 10 năm như NovaWorld Phan Thiet; qua báo chí, qua kiến nghị, doanh nghiệp mong sớm có giá đất cụ thể để lập các thủ tục tiếp theo, vì mỗi ngày qua, doanh nghiệp phải trả lãi suất ngân hàng đến 50 tỷ đồng. Hay những doanh nghiệp khác cũng bị bao chi phí khác trong khi phải chờ giá đất cụ thể...

“Luật Đất đai (sửa đổi) năm 2024, Quốc hội thông qua cuối tháng 1/2024, theo lệ thường phải mất khoảng 1 năm mới có hiệu lực. Để sửa Nghị định 44, rồi sửa Thông tư 36 phải chờ Luật Đất đai 2024 ban hành. Đã chờ 3 năm qua, giờ thêm 1 năm nữa, doanh nghiệp không thể chịu đựng được nữa, không thể chờ được nữa, các doanh nghiệp sẽ bỏ đi hết. Khi đối chiếu kỹ các khó khăn, vướng mắc trong thẩm định giá đất cụ thể thì thấy còn nhiều vấn đề. Chẳng hạn như vướng không có dự án nào để so sánh, chúng ta không làm giá đất cụ thể của dự án nào sao có cái để so sánh… Vì thế, phải tìm nguyên nhân vì sao vướng, vướng ở đâu, vướng cái gì. Có phải khó đến mức không làm được hay sợ không dám làm” - Chủ tịch UBND tỉnh Đoàn Anh Dũng vạch rõ.

Tinh thần trách nhiệm

Từ đó, Chủ tịch UBND tỉnh yêu cầu các sở, ngành, địa phương coi việc tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong lĩnh vực đất đai là nhiệm vụ cấp bách, để tập trung giải quyết trên nguyên tắc vướng mắc thuộc thẩm quyền cấp nào thì cấp đó giải quyết; không được đùn đẩy, né tránh, sợ sai, sợ trách nhiệm. Đồng thời tranh thủ tối đa sự hướng dẫn của các bộ ngành, đặc biệt là tổ công tác tháo gỡ khó khăn của Thủ tướng Chính phủ. Theo đó, Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài chính, UBND các huyện, thị, thành phố khẩn trương xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất cho các dự án đã giao đất, cho thuê đất, tạo điều kiện cho các dự án lập các thủ tục tiếp theo. Như vừa rồi làm giá đất cụ thể của 2 dự án du lịch cũng đã có kinh nghiệm, có phương pháp để tiếp tục giải quyết các dự án khác. Cố gắng trong năm 2024, các dự án còn lại phải xong giá đất cụ thể.

Có nghĩa các sở ngành, địa phương cứ bám vào Nghị định 44, Thông tư 36 hiện hành xác định giá đất cụ thể, không để doanh nghiệp phải chờ đợi thêm nữa. Nhất là thời gian qua, từ phân loại 47 dự án, lãnh đạo UBND tỉnh đã họp theo từng nhóm dự án chuyên đề và có các thông báo kết luận chỉ đạo sau cuộc họp để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc đối với từng dự án, nhóm dự án. Vì thế, có thể ví năm 2024 là thời gian của nhận diện rõ và tháo gỡ vướng mắc trong tìm giá đất cụ thể ở từng dự án trên.

Điều đáng chú ý, cũng đến thời điểm này, khi Luật Đất đai 2024 thông qua, thì cũng vỡ ra nhiều vấn đề khác của sự "chờ" 3 năm qua. Trước đó, việc chờ đợi với kỳ vọng rất lớn là sau khi Nghị định 44 và Thông tư 36 được sửa đổi, bổ sung sẽ giải quyết tháo gỡ được giá cho thuê đất của các dự án thuê đất trả tiền hàng năm trên địa bàn tỉnh. Xuất phát từ chuyện tại các bản dự thảo trình lấy ý kiến UBND các tỉnh, bộ ngành liên quan, thành viên Chính phủ thì đối với giá đất các dự án nộp tiền thuê đất hàng năm mà UBND tỉnh chưa ban hành giá đất cụ thể thì được áp dụng theo phương pháp hệ số điều chỉnh. Tức quy định giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh hàng năm, sau đó cộng với lãi suất trung bình không kỳ hạn hàng năm của 4 ngân hàng có vốn sở hữu nhà nước. Tuy nhiên, theo bản dự thảo mới nhất, ngày 5/1/2024 thì nội dung trên đã thay đổi.

“Cụ thể là chỉ áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh đối với những dự án được giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất trước ngày 1/1/2005, riêng các dự án sau ngày 1/1/2005 phải làm giá đất cụ thể theo 3 phương pháp thặng dư, so sánh, thu nhập. Nếu như Nghị định 44 sửa theo bản dự thảo này sẽ càng khó khăn trong việc xác định giá đất của các dự án trước đây, vì thông tin thu thập để xác định chi phí phát triển, doanh thu phát triển, thu thập tài sản so sánh để làm tài sản định giá rất khó, thậm chí không có. Khi đó phương án tính giá đất sẽ sử dụng nhiều yếu tố giả định mà thiếu thông tin kiểm chứng, đối sánh, nguy cơ sai lệch và rủi ro nhận định trong quá trình làm giá đất sẽ rất cao” - Đó là trăn trở của lãnh đạo Sở Tài nguyên và Môi trường.

Việc tìm giá đất cụ thể vốn phức tạp. Tuy nhiên, trước vận hội của năm 2024, các ngành chức năng phải nỗ lực, cố gắng mới gỡ điểm gút giá đất cụ thể để hỗ trợ doanh nghiệp sớm triển khai dự án. Qua đó cũng góp phần đưa tỉnh đến gần kết quả đặt ra của Nghị quyết Đại hội đại biểu Đảng bộ tỉnh lần thứ XIV, nhiệm kỳ 2020 - 2025.

Bài 1: “Gỡ” giá đất trong thận trọng