Nguyên tắc xác định giá đất tiệm cận thị trường

Sửa đổi mức thu thuế thu nhập chuyển quyền sử dụng đất

Tại Điểm c Khoản 1 Điều 153 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định một trong các nguyên tắc xác định giá đất là: Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường quyền sử dụng đất trong điều kiện bình thường. Về liên quan này, Khoản 2 Điều 153 nêu: “Giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường được xác định bằng bình quân của các mức giá giao dịch thực tế của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng trên thị trường xuất hiện với tần suất nhiều nhất thông qua thống kê tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định, không chịu tác động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến, giao dịch có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu đãi khác”.

Ông Tạ Minh Mạnh, nguyên Chi cục trưởng Chi cục Biển & Hải đảo thuộc Sở Tài nguyên & Môi trường, cho biết: “Thực tiễn cho thấy việc xác định “các mức giá giao dịch thực tế của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng trên thị trường xuất hiện với tần suất nhiều nhất thông qua thống kê tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định” là không khả thi. Vì trong các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (SDĐ), kê khai nộp thuế thu nhập từ chuyển quyền SDĐ đều thấp hơn rất nhiều so với giá chuyển nhượng thực tế. Giá kê khai nộp thuế thu nhập từ chuyển quyền SDĐ chỉ bằng hoặc cao hơn một chút so với bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành. Trong khi, giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành lại thấp hơn rất nhiều so với giá giao dịch thực tế của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng trên thị trường”.

Theo Dự thảo Luật Đất đai lần này dự kiến bỏ Khung giá đất do Chính phủ ban hành nên giá các loại đất trong bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành hàng năm sẽ cao hơn nhiều so với bảng giá đất hiện hành. Ông Tạ Minh Mạnh đề xuất: “Vì vậy kiến nghị Quốc hội khóa XV xem xét sửa đổi mức thu thuế thu nhập từ chuyển quyền SDĐ đối với hộ gia đình, cá nhân làm sao vừa đảm bảo nguồn thu của ngân sách nhà nước, vừa phù hợp thực tiễn để hộ gia đình, cá nhân có thu nhập từ chuyển quyền SDĐ, kê khai nộp thuế đúng với giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường”. Có như vậy, nguyên tắc định giá đất tại Điều 153 dự thảo luật này khi ban hành mới có tính khả thi. Khi đó các đơn vị tư vấn định giá đất mới có thể thu thập được các mức giá giao dịch thực tế của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng trên thị trường một cách chính thống từ cơ quan thuế hoặc văn phòng đăng ký đất đai các cấp. Chỉ khi đó, Cơ sở dữ liệu giá đất trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai sẽ được xây dựng theo Điều 160 dự thảo luật này mới phản ánh đúng giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường.

Cần phương pháp xác định giá đất một cách cơ bản

Trong khuôn khổ liên quan, đại diện Đoàn Luật sư Bình Thuận cho rằng: Dự thảo Luật Đất đai bỏ Khung giá đất, nhưng phương pháp xác định giá đất chỉ quy định đơn giản là giao “Chính phủ quy định chi tiết”. Trong luật nên quy định có tính chất định hướng, tính nguyên tắc về các phương pháp xác định giá đất một cách cơ bản. Trên cơ sở đó, Chính phủ tiếp tục cụ thể hóa các phương pháp định giá đất một cách linh hoạt, chính xác. Giá đất được quyết định bởi các yếu tố như địa điểm, có thể sử dụng vào mục đích gì, đòi hỏi những hiểu biết sâu về khu vực đó để có thể định giá chính xác. Để đưa bảng giá đất sát với giá thị trường cần cho phép thành lập cơ quan định giá đất độc lập, hỗ trợ xây dựng bảng giá đất, thẩm định lại kết quả xác định giá đất, điều chỉnh khi có biến động. Như vậy, giá đất mới bảo đảm được tính độc lập về chuyên môn, tính trung thực khách quan, bảo đảm giá đất phù hợp thị trường, hạn chế chi phối từ các nhóm lợi ích.

Đại diện Đoàn Luật sư Bình Thuận nêu thêm, dự thảo luật chưa định nghĩa rõ thế nào là “thị trường”, trong khi thị trường đất ở nước ta còn chưa hoàn thiện, hiện tượng đầu cơ còn khá phổ biến những năm gần đây, ảnh hưởng kinh tế, xã hội với nhiều tỉnh, thành. Bởi vậy, Dự thảo Luật cần phải làm rõ thế nào là “giá phổ biến trên thị trường” bởi giá cả sẽ dao động, đâu là căn cứ để biết đó là giá phổ biến để điều chỉnh giá đất. Khi đất nông nghiệp bị thu hồi thì giá đất được tính bằng giá đất nông nghiệp thấp hơn rất nhiều so với giá đất thương mại và đất ở sau khi đã chuyển đổi mục đích sử dụng. Điều này cũng dẫn tới việc người dân đòi quyền lợi, kéo dài thời gian giải phóng mặt bằng (giá đất nên quan tâm đến mục đích quyền SDĐ và kết quả)… Các ý kiến đóng góp về nguyên tắc xác định giá đất được lãnh đạo Liên hiệp các Hội Khoa học & Kỹ thuật tỉnh đánh giá cao, gửi Sở Tài nguyên & Môi trường để tổng hợp gửi bộ, ngành Trung ương liên quan.