Vướng mắc như xác định giá đất cụ thể

Phân loại 45 dự án

Trong 45 dự án đang vướng tính giá đất cụ thể lâu nay thì có 24 dự án thuê đất trả tiền hàng năm được áp dụng theo khoản 1 Điều 9 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP. Những dự án này đủ điều kiện xác định giá đất theo phương pháp hệ số K, tức bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất, đơn giản hơn nhiều so với các phương pháp định giá đất của tính giá đất cụ thể. Thông tin từ Sở Tài nguyên và Môi trường, hiện sở đã lập danh sách các dự án và chỉ đạo Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh rà soát hồ sơ rồi chuyển thông tin địa chính cho Cục Thuế tỉnh, để ngay sau khi Luật Đất đai năm 2024 và Nghị định số 71/2024/NĐ-CP có hiệu lực thi hành kể từ ngày 1/8/2024 sẽ thông báo đơn giá thuê đất và nghĩa vụ tài chính cho các chủ dự án thực hiện. Đồng thời, cũng chỉ đạo rà soát tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất 26 lô đất tại khu dân cư A&E, khu dân cư suối Bà Tiên; khu đất hợp tác xã cơ khí Tiền Phong và triển khai hoàn chỉnh thủ tục đấu giá các khu đất thuộc quỹ đất 2 bên đường Võ Nguyên Giáp. Như vậy, hy vọng những tháng còn lại của năm 2024, việc tháo gỡ trên sẽ giúp tăng thu ngân sách từ tiền sử dụng đất.

Bên cạnh, 21 dự án còn lại là dự án Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất trả tiền 1 lần cho cả thời gian thuê thì phải thực hiện theo khoản 2 Điều 9 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP. Tức áp dụng một trong các phương pháp định giá đất như so sánh, thu nhập hoặc thặng dư theo quy định và các ví dụ cụ thể của Nghị định số 71/2024/NĐ-CP. Cụ thể, trong đó có 8 dự án đủ điều kiện làm giá, đã có đơn vị tư vấn giá đất, Sở Tài nguyên và Môi trường sẽ đôn đốc các đơn vị tư vấn định giá đất khẩn trương thực hiện gửi kết quả để trình thông qua Hội đồng thẩm định giá đất của tỉnh thẩm định để trình UBND tỉnh phê duyệt ngay sau khi Luật Đất đai năm 2024 và 71/2024/NĐ-CP có hiệu lực thi hành. Còn 5 dự án chưa đủ điều kiện làm giá, do chưa có quy hoạch phân khu, chưa có quy hoạch chi tiết 1/500 được phê duyệt thì UBND tỉnh đã có chỉ đạo tại điểm 1 và 2 Thông báo số 128/TB-UBND ngày 26/4/2024, Sở Tài nguyên và Môi trường có Công văn số 2835/STNMT-CCQLĐĐ ngày 31/5/2024 gửi Sở Xây dựng đề nghị khẩn trương báo cáo kết quả theo chỉ đạo của UBND tỉnh. Riêng 8 dự án đủ điều kiện làm giá, nhưng chưa tìm được đơn vị tư vấn giá đất thì Sở Tài nguyên và Môi trường tiếp tục thông báo mời, tìm kiếm đơn vị tư vấn mới.

Vẫn còn nỗi lo cũ

21 dự án phải thực hiện tính giá đất cụ thể, hiện đang ở những trạng thái khác nhau và kế hoạch công việc cũng khác nhau. Tuy nhiên, tất cả các dự án này đều phải thực hiện một trong các phương pháp định giá đất như so sánh, thu nhập hoặc thặng dư, những phương pháp tính mà thời gian qua khiến những người trong cuộc đã rà soát, phân tích và nhận ra rằng còn phải dựa quá nhiều vào nhận định chủ quan của tư vấn định giá, chưa đảm bảo tính chính xác, nhất là phương pháp thặng dư. Thực tế, trên địa bàn tỉnh, có dự án qua Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể ở cấp tỉnh, cấp bộ, cấp Chính phủ cho ra các kết quả xác định giá đất khác nhau, chênh lệch rất lớn. Tại kỳ họp thứ 24, HĐND tỉnh khóa XI mới tổ chức giữa tháng 7/2024, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường Trần Nguyên Lộc cho rằng thời gian qua, tình hình kiểm tra, thanh tra, điều tra, khởi tố, xét xử liên quan đến công tác xác định giá đất đã ảnh hưởng không nhỏ đến tâm lý của cán bộ, công chức làm công tác xác định giá đất. Trong khi đó, hiện nay không có nhiều đơn vị tư vấn tham gia thực hiện công tác xác định giá đất cụ thể. Nhiều dự án đơn vị tư vấn đã từ chối tham gia hoặc đề nghị hủy hợp đồng thực hiện tư vấn xác định giá đất chủ yếu là do giá thấp, trong khi rủi ro rất cao.

Cũng trong cuộc họp trên, Phó Chủ tịch UBND tỉnh Phan Văn Đăng nhận định, Nghị định 71 về giá đất chỉ mở thoáng với các dự án được thuê đất trả tiền hàng năm là áp dụng phương pháp giá đất nhân với hệ số K. Còn các dự án khác đều phải tính giá đất cụ thể, trước theo 5 phương pháp định giá đất, giờ còn 4 phương pháp, trong đó phương pháp thặng dư còn vướng khó rất nhiều, các doanh nghiệp bức xúc. Các dự án lớn trên địa bàn tỉnh như NovaWorld Phan Thiet kiến nghị tỉnh tính giá đất cụ thể cho nhanh là doanh nghiệp nộp tiền thuê đất 1 lần luôn. “Mới đây, làm việc với đoàn giám sát Quốc hội, tôi cũng nêu điều ấy và thực tế có những vấn đề rất khó” – ông Đăng nói.

Trước đó, trong cuộc họp đánh giá tình hình kinh tế xã hội 6 tháng năm 2024, Chủ tịch UBND Đoàn Anh Dũng đúc kết: “Có những điều trong luật không quy định rõ. Rà soát nhiều, vẫn cảm thấy không chắc. Nhưng ở đây không có gì cá nhân cả. Các tỉnh khác cũng đã làm nhưng chưa bị xử lý gì thì thôi cứ làm. Tôi ký, tôi chịu trách nhiệm!”.

Làm bất cứ việc gì đều có trở ngại vướng mắc. Nhưng với giá đất cụ thể, sau bao nhiêu bận kiến nghị, sửa đổi và ban hành nghị định mới thì thời gian tới, giải pháp vẫn là cần sự quyết tâm mới có thể gỡ được kiểu vướng mắc như xác định giá đất cụ thể.