Chú ý phương pháp so sánh trực tiếp trong xác định giá đất cụ thể

Ủy quyền quyết định giá đất cụ thể cho cấp huyện

Theo đó, UBND cấp huyện thành lập Hội đồng thẩm định giá đất do chủ tịch UBND huyện đứng đầu cùng lãnh đạo phòng ban chuyên môn, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất hoặc chuyên gia về đất để xem xét, quyết định giá đất cụ thể, tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; thu tiền sử dụng đất (SDĐ) khi giao đất tái định cư; tính tiền SDĐ, tiền thuê đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích SDĐ cho hộ gia đình, cá nhân. Cấp huyện xác định giá đất đối với diện tích vượt hạn mức khi Nhà nước công nhận quyền SDĐ ở cho hộ gia đình, cá nhân; xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền SDĐ cho hộ gia đình, cá nhân.

Việc phân cấp lĩnh vực đất đai này, nhiều địa phương trong tỉnh đã gặp rất nhiều khó khăn, lúng túng trong triển khai nhiệm vụ. Thực tế từ đầu năm đến nay, nhiều địa phương chưa xác định được giá đất cụ thể để giao đất, cho thuê đất theo quy định. Không chỉ cấp huyện mà cấp tỉnh cũng vậy. Ông Nguyễn Hồng Hải, Phó Chủ tịch UBND tỉnh nhìn nhận: “Thực trạng việc lập, thẩm định, phê duyệt xác định giá đất cụ thể là khâu yếu của tỉnh trong thời gian qua. Không chỉ hạn chế về nội dung, chất lượng mà tiến độ xác định giá đất cụ thể để tính tiền thuê đất, tiền sử dụng đất của nhiều dự án còn chậm, kéo dài ở cấp tỉnh, cấp huyện, ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện của các dự án đầu tư. Nhiều dự án không thực hiện được công tác đền bù giải phóng mặt bằng, không giao được đất cho doanh nghiệp. Điều này ảnh hưởng rất lớn đến nguồn thu ngân sách, đến quyền của nhà đầu tư, ảnh hưởng đến môi trường đầu tư của tỉnh”.

Tập huấn chuyên sâu giá đất cụ thể

Cuối tháng 9 vừa qua, Sở Tài nguyên & Môi trường phối hợp Cục Quy hoạch và Phát triển tài nguyên đất, Bộ Tài nguyên & Môi trường, tổ chức tập huấn công tác xác định giá đất cụ thể cho hơn 400 cán bộ lãnh đạo, công chức, viên chức các sở ngành chức năng; UBND huyện, thị xã, thành phố; xã, phường, thị trấn trên địa bàn toàn tỉnh. Phát biểu tại đây, Phó Chủ tịch UBND tỉnh Nguyễn Hồng Hải nhấn mạnh: “Việc triển khai tập huấn công tác xác định giá đất cụ thể cho cán bộ, viên chức thực hiện nhiệm vụ liên quan này là cần thiết, cấp bách; trước đó đã được UBND tỉnh ủy quyền quyết định giá đất cụ thể cho UBND cấp huyện. Xác định giá đất cụ thể sẽ giải quyết vướng mắc để tính tiền thuê đất, tiền sử dụng đất của nhiều dự án vướng mắc lâu nay, nhằm đẩy nhanh tiến độ các dự án đầu tư, tạo nguồn thu ngân sách địa phương. Nội dung tập huấn quan trọng, các đại biểu tập trung tiếp thu tốt nhất các chuyên đề do chuyên gia trình bày, nâng cao kiến thức chuyên môn, phục vụ công việc mới”.

Trong khuôn khổ này, ThS. Cao Đại Nghĩa, Phó Trưởng phòng Giá đất, Cục Quy hoạch và Phát triển tài nguyên đất, chuyên gia của Bộ Tài nguyên & Môi trường đã trình bày cụ thể chuyên đề giá đất với 5 nội dung chính gồm: Nguyên tắc định giá đất; phương pháp định giá đất; khung giá đất; bảng giá đất và giá đất cụ thể. Trên cơ sở đó, các địa phương xác định 5 phương pháp xác định giá đất gồm: Phương pháp so sánh trực tiếp; phương pháp chiết trừ; phương pháp thu nhập; phương pháp thặng dư; phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Qua đó, các huyện có thể vận dụng 1 trong 5 phương pháp trên một cách phù hợp.

Trao đổi với chúng tôi, ThS. Cao Đại Nghĩa đã nhấn mạnh đến phương pháp so sánh trực tiếp đang được khá nhiều huyện, tỉnh trong nước áp dụng, tính tiền sử dụng đất phù hợp. Đây là phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất (gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá. Đồng thời, chuyên gia Cao Đại Nghĩa đã giải đáp các khó khăn, vướng mắc về công tác xác định giá đất cụ thể được các đại biểu tham gia tập huấn đặt ra. Chuyên gia lưu ý với các đại biểu rằng, phương pháp so sánh trực tiếp, có thể áp dụng cho nhiều địa phương trong tỉnh.

Phương pháp so sánh trực tiếp
“Phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất (gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá”.